В столице возобновляются торги на участки под застройку
Столичные власти обещают до конца июня возобновить земельные аукционы в Москве. В первый транш, по словам главы департамента по конкуретной политике Геннадия Дегтева, войдут 25 участков под строительство объектов различного функционального назначения, за исключением жилых домов.
Еще 11 площадок зарезервированы под размещение гаражных комплексов, которые по мере готовности лотовой документации будут выноситься на торги в приоритетном порядке.
Земельные торги являются наиболее слабым и уязвимым местом во взаимоотношениях города с бизнес-сообществом. Девелоперы жалуются, что с каждым годом получить у администрации участок под застройку становится все сложнее. В самом начале освоения земельного рынка площадки предоставлялись компаниям без конкурса, на основании решений столичного правительства, что в последствии привело к полной неразберихе в системе инвестконтрактов. С 2005 года обязательным условием привлечения инвесторов стало проведение земельных аукционов, но более-менее успешно система проработала всего три года. Уже в 2008 году на торгах было разыграно всего 17 лотов, а в 2009 году - 5 из анонсированных 45. При этом пострадал не только бизнес. Город недополучил отнюдь не лишние в разгар кризиса неналоговые доходы. В частности, в 2009 году при плане 3,5 млрд рублей земельные аукционы принесли в бюджет всего 137 млн рублей. Дефицит предложений со стороны властей на протяжении последних нескольких лет усугублялся низкой активностью самих девелоперов. Более 70% объявленных торгов признаются несостоявшимися из-за отсутствия заявок со стороны потенциальных участников.
В прошлом году чиновники решили разобраться, что именно способствует провалу городской инвестиционной политики. Департамент по конкурентной политике (Тендерный комитет) организовал «круглый стол», на который были приглашены ведущие участники рынка. Девелоперы рассказали, что стартовая стоимость лотов, рассчитываемая горадминистрацией, является неподъемной для частных структур и не отвечает реалиям рынка. Например, начальная цена права заключения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства бани, весной 2010 года составляла 24 млн рублей, многофункционального гостиничного комплекса на ул. Щорса - 28 млн рублей, а культурного центра Владимира Этуша - 75 млн рублей. А ведь это далеко не все расходы, которые приходится нести победителю торгов. «Инвестору предстоит также выплачивать арендные платежи за землю и проценты по кредиту, взятому на строительство объекта. Все вместе делает такие проекты нерентабельными», - утверждали участники встречи. Представители бизнес-сообщества также попросили власти точнее формулировать функциональное назначение выставляемых на аукционы объектов. Как выяснилось, ни в одних строительных нормативах нет понятия «семейно-досуговый центр с гостиницей», тогда как город заготовил под них сразу несколько площадок в периферийных районах.
Казалось, что встреча в департаменте не пройдет даром. Представители ведомства пообещали снизить финансовую нагрузку на девелоперов при расчете стартовых условий земельных аукционов. По таким социальным объектам, как физкультурно-оздоровительные комплексы, гостиницы, бани и т. д., начальной стоимостью лота могла бы стать величина ежегодной арендной платы за земельный участок, заявили чиновники, ссылаясь на успешный опыт Фонда РЖС. Всего в 2010 году на торги планировалось выставить 180 участков: 50 из них под реализацию проектов общегородского уровня (то есть площадью более 1,5 тыс. кв. м) и 130 для окружных объектов. Однако Тендерный комитет не смог найти взаимопонимания в руководстве города. Стартовую стоимость лотов продолжали высчитывать по сложной и непрозрачной формуле, функциональное назначение объектов осталось прежним, поэтому большинство торгов, анонсированных в первой половине 2010 года, вновь оказались провальными. Инвесторы на них не пришли, потом в городе началась смена руководства и начиная с сентября земельные аукционы не проводились.
Возобновить торги новый мэр Сергей Собянин пообещал в декабре 2010 года. При этом он дал поручение имущественно-земельному комплексу разработать более простой и понятный инвесторам порядок проведения земельных аукционов. А также распорядился выделить на подготовку участков 7 млрд рублей бюджетных средств. «Впредь должно стать правилом: сначала освобождение площадки от обременений, затем торги и начало строительства», - заявил мэр, выступая перед депутатами Мосгордумы.
На выполнение поручения Сергея Собянина у Москомзема и департамента по конкурентной политике ушло три месяца. 12 апреля на заседании столичного правительства заммэра Наталья Сергунина представила коллегам новый порядок проведения земельных аукционов в столице. Принципиальных новшеств в документе всего два: во-первых, отменяется разделение лотов на объекты городского и окружного уровней (соответственно, префектуры полностью исключаются из процесса подготовки торгов, а окружные земельно-градостроительные комиссии подлежат ликвидации). Во-вторых, критерием для определения победителя аукциона наряду с платежом за право заключения договора аренды может быть размер годовой арендной платы за земельный участок. Иными словами, город наконец-то прислушался к пожеланиям инвесторов и готов пойти по проторенному Фондом РЖС пути.
города вариант в каждослучае будет определять градостроительно-земельная комиссия, которую возглавляет мэр Москвы», - сообщила «Московской перспективе» заместитель главы департамента земельных ресурсов Ирина Ткачева. Эта же комиссия уполномочена утверждать перечень участков и функциональное назначение объектов, выносимых на земельные аукционы.
Непосредственным организатором торгов будет выступать департамент по конкурентной политике (торги планируется проводить в открытой форме, в том числе электронной, на единой торговой площадке правительства Москвы). При этом власти обязуются обеспечить полную готовность площадки для дальнейшего освоения, поставить ее на кадастровый учет, выпустить ГПЗУ и другие необходимые инвестору документы, а также предоставить фотосъемку и полное описание участка. «Это позволит действительно повысить инвестиционный климат и понимание инвесторов о том, что выставляется на торги, какой объект они могут приобрести», - считает Наталья Сергунина. Новый порядок, по ее словам, будет способствовать ликвидации лишних бюрократических процедур и сокращению сроков проведения земельных аукционов. Напомним, что в настоящее время процедура выставления земельных участков на торги занимает более года.
Участники рынка говорят, что объявленные городом цели их вполне устраивают. «Компания должна купить участок и получить разрешение на строительство, в котором четко оговорено, что она может строить. Администрация должна строго следить за выполнением град-регламентов и обеспечить участок инфраструктурой. Не надо городить сложные конструкции», - отмечает партнер и руководитель отдела исследований компании Cushman & Wakefield Денис Соколов.
Первые аукционы по новой схеме Тендерный комитет обещает провести до конца июня. В перечень в основном вошли площадки, подготовленные еще при прежнем руководстве города. (Напомним, что в конце сентября 2010 года на встрече с бизнес-сообществом бывший первый заместитель мэра Юрий Росляк говорил, что город заканчивает формирование лотовой документации по 125 земельным участкам, еще порядка 300 находятся в разработке.)
Очевидно, инвесторам вновь придется столкнуться с площадками под строительство семейно-досуговых центров с гостиницами в Анадырском проезде и на 68-м км МКАД, которые власти безуспешно пытаются реализовать на торгах с 2008 года. Ирина Ткачева полагает, что снижать стартовую стоимость этих лотов уже бессмысленно. «Мы разговаривали с участниками рынка и поняли, что нужно менять функционал. Однако, как я уже говорила, последнее слово остается за градостроительно-земельной комиссией», - подчеркивает она.
Всего в июне на земельные аукционы планируется выставить 25 объектов различного функционального назначения. По словам госпожи Ткачевой, это будут многофункциональные комплексы, торговые и офисные помещения, а также социальные объекты. Еще 11 площадок зарезервированы под строительство многоуровневых паркингов. В Тендерном комитете подчеркивают, что гаражная программа является приоритетной для Москвы, поэтому торги будут проводиться в первоочердном порядке по мере готовности лотовой документации.
А вот жилых домов в перечне пока нет, когда будут - неизвестно. «В настоящий момент политика руководства в этом вопросе такова, что городская земля должна предоставляться преимущественно под социальное жилье», - говорит представительница Москомзема. (Напомним, что последние аукционы для целей жилищного строительства состоялись в 2007 году, с тех пор площадки под многквартирные новостройки застройщики могли приобрести только на вторичном рынке.)
Еще менее вероятно - проведение торгов на развитие застроенных территорий, например, кварталов с пятиэтажной застройкой и другим некомфортным жильем. «Мы ведем работу в этом направлении, но пока такая форма торгов не разработана», - признает глава департамента по конкурентной политики Геннадий Дегтев. Он обещает, что обо всех предложениях властей бизнес-сообщество сможет узнавать в режиме онлайн на инвестиционном портале города.
На минувшей неделе в информационном центре правительства Москвы на Новом Арбате прошла пресс-конференция руководителя департамента города по конкурентной политике Геннадия ДЕгтева на тему «О переходе на единый порядок проведения торгов по предоставлению в аренду земельных участков под строительство в Москве».
Как отметил Геннадий Дегтев, «столичные власти стараются создать максимально комфортные условия для привлечения инвестиций в столицу». С этой целью в Москве осуществляется переход на единый порядок проведения торгов по предоставлению в аренду земельных участков под строительство. Желая придать инвестиционному процессу большую прозрачность и открытость, разработаны и введены в промышленную эксплуатацию информационные интернет-ресурсы. Так, извещения о проведении и результатах аукциона публикуются на официальном сайте в интернете и едином информационном инвестиционном портале Москвы. «Теперь у инвесторов есть возможность получить информацию по широкому спектру вопросов, связанному с инвестиционной деятельностью (в том числе по нормативной документации, ведомственным инструкциям, примерам судебной практики) вплоть до полной характеристики объекта с его визуализацией на портале. «Недавно мы разместили на сайте раздел по федеральной контрактной системе. Я думаю, что это достаточно важно, так, как связано с уточнением и поиском новой нормативно-распорядительной базы. Любое заинтересованное лицо должно иметь возможность зайти на сайт и получить на нем документы, которые рассматриваются комиссиями», - разъяснил глава департамента.
Информационные ресурсы теперь полностью интегрированы. Общение с чиновниками, ответственными за проведение торгов, можно вести с помощью «личного кабинета».
Отвечая на вопрос «Московской перспективы», насколько проведение электронных торгов в нынешнем виде облегчит жизнь их участников, и какие улучшения за последнее время наблюдаются в плане выполнения госзаказа, Геннадий Дёгтев отметил: «Во-первых, заказчики используют все 5 площадок в городской системе. Это, я считаю, существенным плюсом. В плане регистрации потенциальные участники торгов сегодня не испытывают никаких затруднений. Но самое важное, мы видим устойчивый рост числа претендентов. Во втором квартале нынешнего года в торгах принимают участие не меньше 5 - 7 заявок. Планируется, что уже в ближайшей перспективе можно подать заявку на одну площадку, а быть участником на всех пяти. До конца года эта работа будет завершена, что, на мой взгляд, существенно упростит доступ любого потенциального участника к торгам».
Елена Егоршина
Немає коментарів:
Дописати коментар